理事会议召开  理事会议协商换届事宜顺利召开  年会颁奖典礼 
京津冀房地产协同发展迎来新机遇
发表时间:2018-06-29 09:45

京津冀协同发展进程中,打破区域分割,加快推进房地产市场协同发展,是当前急需突破的重点难题。如何实现区域房地产市场与城市空间拓展协调发展、优化区域房地产市场资源配置,进而推动京津冀区域房地产市场持续稳定发展,实现新的发展机遇,是最终实现京津冀一体化发展的关键所在。2017年,天津房协成立了课题组对有关问题进行了深入的研究:

一、现状

1、 京津冀城市群整体发展状况

京津冀土地面积21.60万平方公里,其中北京1.64平方公里,占总面积7.59%;天津1.19平方公里,占总面积5.51%;河北18.77平方公里,占总面积86.90%。河北在京津冀的区域发展中具有明显的土地资源优势。

2、 京津冀交通一体化发展现状

作为国内最早建设铁路的地区,京津冀地区铁路建设发展较快,三地建成运行的铁路长度超过8000多公里,铁路网密度约为全国平均水平的3.6倍。京津冀在干线铁路网、城际铁路、市郊铁路、城市轨道交通方面都取得较为突出的进展。

3 、京津冀人口发展现状

2010年第六次人口普查数据显示,京津冀的人口规模达到1.04亿,占全国人口比重的7.79%。北京、天津两市的常住人口数分别达到1961万以及1294万,河北省常住人口数达到7185万。京津地区历来是河北省重要的劳务输出目的地。

4房地产市场发展现状

京津冀三地的商品住房均呈现上涨趋势,但各自特征存在着差异。其中,天津与北京上涨趋势保持一致,大体上是同涨同降,河北商品房价格则在近几年内一直保持稳健的上涨态势。商品住房价格虽整体上保持上涨趋势,但各地住宅价格结构性涨幅差异明显。京津冀三地商业地产虽整体发展势头良好,但内部供应格局依旧呈现差异化,三地发展速度并不同步,天津次之,石家庄相对滞后。

二、问题

1、背离人口流动规律,房地产市场供求失衡

从房地产需求与供给来看,京津冀地区人口流向与城市房地产开发存在背离现象。北京市、天津市2010-2015年间常住人口净增长,而河北省的石家庄、邯郸等城市均在2015年出现常住人口增长率为负的现象。在房地产开发方面,由图1可知,2014-2015年,北京、天津、石家庄等城市房地产开发施工房屋面积逐年递减,廊坊、邯郸等逐年递增。总体而言,京津冀地区房地产开发与人口城镇化方向不协调。一方面,人口集中的北京等中心城市房地产供不应求,导致房价高涨,另一方面,人口流出的邯郸等城市房地产市场供过于求,产生高库存。

表1 京津冀地区部分城市常住人口年增长率

时间

常住人口增长率

北京

天津

石家庄

廊坊

邯郸

2010

11.79%

5.34%

2.98%

5.87%

3.49%

2011

2.89%

4.73%

1.03%

0.82%

0.55%

2012

2.50%

4.28%

1.03%

0.89%

0.51%

2013

2.22%

4.18%

-3.41%

-4.84%

7.04%

2014

1.75%

3.06%

2.16%

6.63%

3.57%

2015

0.86%

1.97%

-1.74%

1.31%

-8.37%

2、产业梯度落差扩大,房地产市场分化加剧

地区间的分工与合作,是全面提高区域整体效益的有效途径。目前,京津冀城市群产业差距大,经济发展水平落差较大,不利于区域房地产市场协同发展格局的形成。首先,京津冀三地经济发展水平落差较大,河北和京津两地经济发展水平存在落差。三地人均 GDP 差距较大,城镇居民人均收入分别为河北省的2.7倍和1.7倍(表4-2)。其次,从产业结构来看,三地间三次产业结构差距较大,而且近年来一直呈现不断加大的趋势,区域产业联系和协作不紧密,没有形成较好的产业梯度转移。地区间产业发展差距的不断扩大,导致京津冀地区房地产市场分化加剧。

表2 2016年京津冀城市群发展现状数据比较


人口(万人)

城镇化率(%)

管辖面积(万km2

地区生产总值(万亿元)

人均地区生产总值(元)

一、二、三产业占GDP比重(%)

北京市

2114.80

86.30

1.64

2.30

106751.25

0.63:21.55:77.82

天津市

1546.95

78.28

1.19

1.65

109032.71

0.82:47.18:52.00

河北省

7332.61

46.51

19.00

2.98

40367.16

11.57:56.73:40.20

资料来源:中国统计局。

3、交通一体化不完善,房地产空间分布不当

目前,京津冀协同发展交通运输一体化存在问题主要有:交通设施建设各自为政、城际铁路发展相对滞后、综合交通运输网络亟待完善等。与东京都市圈比较,北京人口并不多,但人口空间分布过于集中在五环,其重要原因是北京没有建成与房地产开发紧密结合的通勤铁路,没能提供疏解人口和城市功能到五环之外的便捷通道。

4、公共资源配置不当,大城市“虹吸效应”明显

目前京津冀区域社会保障其相关公共服务在现实中存在着严重的区域分割和区域壁垒。北京、天津等大城市教育、医疗等优势明显,就业机会更多,人口不断导入,导致房价高涨。北京的“重点小学”和“三甲医院”在所有小学和医院中的比重均低于10%,并且超过60%的集中在三环以内。由于我国等级化的城镇管理体制使得优质资源高度集中在几个大城市,尤其是一线城市,而三四线城市医疗、教育、交通便利性等公共服务资源则相对稀缺。

三、新机遇

京津冀协同发展发展已上升为重大国家战略,地产市场协同发展是大势所趋。城镇化仍将是推动房地产发展的重要动力,依托城镇化进程,统筹区域发展,明确城市群总体地位,建立房地产市场发展长效机制,通过市场导向和政府政策的共同作用,促进京津冀房地产业的协同发展具有重要意义。

1优化区域空间布局,促进市场协同发展

一是完善区域交通体系,拓展房地产市场发展空间。区域房地产市场协同发展应以城际轨道交通的先行发展为前提,并且房地产开发应与高速高效的轨道交通发展密切结合。打造京津冀“一小时通勤圈”,加速自由贸易资本交换和企业集聚效益。

二是加快推进区域产业梯度转移,提升区域总体竞争力。有效疏解北京非首都功能、平稳推进产业结构变迁是未来京津冀区域经济持续增长的关键。

三是把握城市群内各城市的房地产发展阶段,制定差异化的房地产空间布局。一方面,北京、天津步入存量房市场,房地产企业应紧抓城市更新和旧改带来的房地产市场二次发展机遇;另一方面,充分发挥河北省特色产业,注重房地产开发规模与实际需求规模相匹配。依据各城市功能定位,形成区域房地产市场发展新格局。

2打破区域行政壁垒,建立互融互通机制

一是健全完善的公共服务体系,实现区域基本公共服务均等化是区域房地产发展一体化的重要保障。

二是完善房地产金融制度是促进区域房地产健康发展的必要保障。促进京津冀城市群金融机构跨区域协同发展,推进区域间金融服务市场建设和金融资源优化配置,降低制度性交易成本。

3统筹区域制度体系,完善市场体制发展

一是推进社会福利与户籍制度脱钩,逐步剥离房地产附加功能。

二是着眼长期发展效益,推进京津冀城市群房地产市场整体宏观调控政策,以城市群房地产系统调控论,重新引导和整合各种要素,强化城市间协同,稳定市场预期,促进市场参与各方回归理性。

4 遵循宏观调控,实施差别化防范机制

一是总体上明确住房市场的定位。遵循“房住不炒”的发展理念,真正体现住房的居住属性,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,从需求端抑制短期的投机行为,降低房子作为投资投机工具的属性。

二是依据京津冀城市群内各城市住房产业发展现状,实施差别化的防范机制。比如,北京与天津的住房产业应该侧重提高系统韧性,弱化住房市场的投机和投资属性,河北省应重视降低住房市场系统的脆弱性,使低收入的住房供给渠道更多元化,同时丰富调控主体的工具和手段。

5、注重顶层设计,引导市场稳定发展

一是从政府层面看,发挥顶层设计作用,出台与京津冀住宅产业协同发展规划相关的文件。结合京津冀三个地区住宅产业发展现状、不合理的城市布局、北京所产生的大城市病以及产能过剩的情况,出台一套使得城市之间互补的发展计划和城市布局战略;

二是从房地产企业来说,可以根据京津冀该产业的发展状况、空间布局,以及三者之间存在的产业差异性和城镇化水平差异性,对这两市一省进行协调性的规划和分工。

三是加强土地调控,完善土地市场发展。

6、 推进商业地产优化,助力京津冀一体化发展

一是精准定位,打造品牌商业地产。一方面,依托城市要素禀赋,商业地产开发企业要建立自己的企业文化,打造企业品牌形象,有效提升地产价值;另一方面,立足区域视角,地方政府应完善京津冀城市群内商业地产法制规范,从前期投资开发到后期运营管理,为商业地产的市场秩序提供法制保障。

二是 拓宽融资渠道,降低融资风险。首先,拓宽了商业地产开发者的融资渠道,缓解资金压力,降低财务成本;其次,采用REITs融资可以保证产权不被分割、不发生转移,有利于商业地产的统一管理、经营。

三是泛化边界,构建商业综合圈。北京和天津由于经济发展较为发达,适应城市化进程的基本规律,商业地产形成大型的商务中心(CBD)模式,具有极强的辐射效应,形成商务房地产集中带,河北省的商业地产要抓住雄安新区建设的契机,改变以往商业综合体遍地开花的现象,避免同质化趋势,探索多样化的商业中心,满足本地及新增人口的需求。在北京疏解非首都功能的过程中,天津、河北在承接产业转移的同时,也将迎来消费需求的增长。